Les frontières qui séparent la France de ses pays voisins offrent de nombreux avantages, notamment sur le plan immobilier. Que ce soit pour acheter une résidence principale, une résidence secondaire ou pour réaliser un investissement locatif, plusieurs opportunités sont à saisir dans l’immobilier transfrontalier. Cap sur les particularités de ce marché en constante expansion.
L’immobilier transfrontalier Suisse
Avec des transfrontaliers majoritairement situés au nord de la Haute-Savoie, et plus précisément dans le Grand Genève, dans l’Ain et le Pays de Gex. La Suisse est le premier pays auquel on pense lorsqu’on évoque les transfrontaliers. En effet, la Suisse a su séduire les Français notamment grâce à ses rémunérations avantageuses. À titre indicatif, le SMIC mensuel brut pour 35h s’élève à 1 645 € en France contre 3 529 CHF pour nos voisins, soit après conversion en euros, un salaire 2.15 fois supérieur ! Ainsi plus de 55 % des étrangers venant travailler en Suisse sont français et plus de 1 sur 5 haut-savoyard travaillent en Suisse. L’accès au logement et à la propriété est particulièrement difficile en Suisse. Ainsi, un grand nombre de travailleurs transfrontaliers préfèrent s’installer près de la frontière Suisse où l’immobilier est plus accessible.
Par exemple, le prix du m² à Genève, tous types de biens confondus, avoisine en moyenne les 13 500 CHF soit 13 629 €. De l’autre côté de la frontière, à Annemasse, où les prix immobiliers ont pourtant connu une hausse de 25 % en 10 ans, le prix du m² s’élève à 3 400 € … En moyenne, les prix de l’immobilier transfrontaliers en Haute-Savoie approchent les 5 000 € du m². Cette différence de prix explique le nombre de frontaliers. La forte demande dans ces zones frontalières à un impact sur les prix immobiliers locaux . Par exemple, au Pays de Gex (Ain 01), frontaliers à la Suisse, les prix m² moyens sont environ 35 % à 45 % plus élevés que dans le reste du département.
Investir dans l’immobilier transfrontalier Suisse : les arguments pour convaincre vos clients
Si certains de vos clients hésitent encore à se lancer dans l’investissement transfrontalier, voilà quelques informations qu’il serait bon de leur transmettre afin de les accompagner au mieux dans leur choix d’investissement. En effet, les familles tout comme les actifs et les célibataires souhaitant louer près de la frontière Suisse ont des critères de recherche plutôt précis et élevés. Le profil type du bien parfait serait dans l’ancien avec du cachet, de taille moyenne (T3 ou T4), dans une ville proche de la frontière et plus précisément dans une ville qui permet rapidement de rejoindre les grandes villes telles que Lausanne, Genève, ou même Berne, par l’autoroute. Selon le profil de votre client investisseur, il peut être intéressant de lui proposer un logement neuf qui lui permettra de défiscaliser et de réduire son taux d’imposition.
Les différents types de prêts
Plusieurs solutions s’offrent à vos clients pour acquérir un bien en tant que frontaliers. Ici, nous allons détailler le prêt en devise en le comparant au prêt classique français.
Le prêt Suisse, quant à lui, présente le même problème de taux de change que le prêt classique Français. Il ne sera donc pas détaillé ci-dessous puisqu’il est difficile à obtenir et soumis à des conditions très restrictives.
Prêt en devise CHF ou prêt classique ?
Le prêt en devise CHF permet aux personnes ayant un revenu en francs suisses d’obtenir un capital en euros pour financer un logement vendu en euros, mais en le remboursant en francs suisses. Le prêt en euros nécessite, quant à lui, de convertir son salaire reçu en francs suisses en euros afin de pouvoir rembourser ses mensualités auprès de sa banque française.
En souscrivant un prêt dit “classique”, un problème risque de se poser : celui de voir les mensualités changer en fonction de l’évolution du taux de change entre l’euro et le franc suisse. Ces variations vont rendre difficile l’évaluation du budget mensuel disponible de votre client pour assurer ses dépenses quotidiennes.
Exemple :
Pour rembourser votre crédit vous avez des mensualités de 1 400 euros/mois. À la souscription du prêt, le taux de change euro/francs suisses est à 0.97 (un euro équivaut à 0.97 franc suisse). Vous devrez changer 1 363, 88 francs suisses pour obtenir 1 400 euros.
Quelques mois ou années plus tard, le taux de change EUR/CHF a évolué et passe à 1,09. Ainsi, pour la même mensualité de 1 400 euros, vous devrez alors changer 1 526 francs suisses.
Bien évidemment, ces variations peuvent évoluer dans le “bon sens” et permettre de rembourser moins que ce qui était prévu au départ. Pour autant, ce manque de visibilité sur le budget et les frais de change qui peuvent s’ajouter peuvent s’avérer fortement pénalisants. Le prêt en devise va permettre de ne pas avoir à se soucier du taux de change et de son influence car le prêt est accordé dans la même devise que celle qui constitue vos revenus. Voilà de quoi faciliter la vente de biens immobiliers aux travailleurs transfrontaliers !
Cependant, tout n’est pas noir ou blanc, le prêt en devise a lui aussi des défauts.
Par exemple, en cas de perte d’emploi chez les Helvètes, c’est l’Etat Français qui devra verser les indemnités chômage… en euros ! Donc, les allocations devront être converties en francs suisses. Ces allocations ne représenteront qu’une partie de l’ancien salaire. On retrouve alors les mêmes inconvénients que pour le prêt classique….
Vendre un bien immobilier près de la frontière Suisse
Si vos clients sont encore hésitant pour investir ou pour vendre leur bien immobilier près de la frontière Suisse, vous pourrez leur avancer les arguments suivants :
- Investir près de la frontière Suisse garantit quasiment de revendre. En effet l’attractivité du territoire et son dynamisme permet de réaliser une plus-value intéressante avec l’augmentation des prix immobiliers.
- Revendre dès à présent peut-être une bonne idée, les taux d’intérêt demeurent relativement bas et toujours très intéressants pour les potentiels acheteurs. Pour autant, ils sont à la hausse et pourront être à l’avenir beaucoup moins intéressants et compromettre le pouvoir d’achat des potentiels acheteurs.
Les autres zones transfrontalières attractives : le Luxembourg
L’hexagone est un véritable carrefour grâce à ses 6 frontières terrestres et sa proximité avec l’Angleterre. En plus de la frontière suisse, ces autres frontières attirent de nombreuses personnes et l’immobilier y constitue un réel enjeu financier. C’est le cas notamment du Luxembourg.
Investir au Luxembourg
Le Luxembourg attire un grand nombre de personnes grâce à sa fiscalité avantageuse et ses salaires plus qu’intéressants selon les métiers. Pour les Luxembourgeois et les personnes travaillant dans le pays, habiter en France permettrait d’économiser près de 40 % sur les loyers. Ainsi pas moins de 112.459 salariés français traversent quotidiennement la frontière du Grand-ducal pour aller travailler.
Pour conclure, l’immobilier transfrontalier demeure un très bon choix pour investir que vos clients travaillent dans le pays frontalier ou non. Le dynamisme, l’attractivité ainsi que la tension locative élevée de ces zones contribuent à en faire des lieux de prédilection pour investir.
