Investir en Outre-Mer est une solution qui peut séduire les métropolitains tout comme les ultras marins. Qu’importe l’objectif de vos clients investisseurs : réaliser des économies d’impôts, bénéficier à terme d’une résidence principale ou secondaire ou commencer à se constituer une rente ; investir dans l’immobilier d’Outre-Mer peut être la bonne solution !
Cadre fiscal : la loi Pinel Outre mer
La loi Pinel Outre-mer est une loi de défiscalisation immobilière qui permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf, en état de futur achèvement ou réhabilités sous certaines conditions très strictes.
Les investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer sont les suivants :
– Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
– Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
– Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
– Les logements que le contribuable fait construire.
Qui peut investir en Pinel Outre-mer ?
N’importe quelle personne physique domiciliée en France faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf à la possibilité de bénéficier de ce dispositif.
💡 Bon à savoir : Il est aussi possible pour les contribuables d’une Société Civile Immobilière (SCI) de bénéficier d’une réduction mais uniquement si la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. De même, il est possible d’acquérir en indivision, ainsi chaque indivisaire bénéficie de la défiscalisation à hauteur de son investissement.
Le saviez-vous ? La réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel Outre-mer équivaut pratiquement au double de la réduction en Pinel Classique métropole.
⚠ Attention, 2022 est la dernière année pour faire profiter vos clients d’une réduction d’impôt Pinel outre-mer à taux plein. Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent et les conditions d’éligibilité deviennent plus restrictives.
Conditions, plafonds et limites de la loi Pinel Outre-Mer
Outre ses avantages fiscaux la loi Pinel apporte aussi son lot de conditions à respecter :
- – Le logement doit être loué nu à un locataire qui en fait sa résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
- – Le bien doit avoir été acheté neuf et ne jamais avoir été habité.
- – Le bien doit être occupé au plus tard 12 mois après son achèvement ou son acquisition si celle-ci est postérieure à son achèvement.
- – Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation.
- – Le loyer doit respecter un plafond par m2 de surface habitable selon les zones d’habitation.
- – Pour bénéficier du dispositif, les logements doivent être situés dans un bâtiment d’habitation collectif (comme en métropole). Par conséquent, les villas individuelles ou jumelées sont exclues du dispositif.
Attention, en cas de non-respect des engagements de location vos clients pourront perdre le bénéfice des incitations fiscales !
A savoir, au terme de l’engagement légal de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
Plafonds du dispositif
Ce dispositif très avantageux comporte différents plafonds qui limitent la somme d’argent qu’il est possible d’investir chaque année mais aussi le nombre d’opérations qu’il est possible de réaliser.
- Le législateur a imposé un plafond annuel de 300.000 € et limité à 2 opérations par an pour ce type d’investissement.
- Depuis 2013, le plafond global pour le dispositif loi Pinel est de 10.000 €. Le plafonnement des niches fiscales est relevé à 18.000 € pour les investissements en loi Pinel Outre-mer.
Plafonds de ressources
Les locataires sont eux aussi soumis à un plafonnement sur leurs revenus. Les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants (pour les baux conclus en 2021) :
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Composition du foyer du locataire habitant |
Départements d’outre-mer : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Mayotte, Guyane Saint-Martin Saint-Barthélemy |
Territoires ultra-marins : Polynésie française Nouvelle-Calédonie Saint-Pierre-et-Miquelon Iles Wallis et Futuna |
| Personne seule | 28 606 € | 31 099 € |
| Couple | 38 202 € | 41 528 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 45 941 € | 49 941 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 55 461 € | 60 290 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 65 241 € | 70 923 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 73 527 € | 79 928 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 8 206 € | 8 920 € |
Plafonds de loyer mensuel
Le loyer de votre logement ne doit pas dépasser les plafonds imposés par le décret. Il est fixé selon la zone géographique du bien.
Limites d’un investissement en Outre-mer
Investir à distance s’avère encore plus complexe qu’à côté de chez soi. Les vérifications sont encore plus difficiles à réaliser que lors d’un investissement à côté de chez soi.
Les zones d’investissement
– La zone Pacifique (Tahiti et Nouvelle-Calédonie)
– La Réunion
– Les Antilles (Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin)
– La Guyane
Extinction progressive du dispositif Pinel Outre-Mer en 2023 et 2024
Tout comme en métropole, le dispositif Pinel Outre-Mer est voué à disparaître. Les taux de défiscalisation vont progressivement diminuer pour l’investissement en 2023 et 2024, ainsi :
- – Au 1er janvier 2023, les taux de réductions seront modifiés :
De 23 % à 21,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 29 % à 26 % pour un engagement de location de 9 ans, de 32 % à 28,5 % pour un engagement de location de 12 ans. - – Au 1er janvier 2024, les taux réductions seront modifiés :
De 21,5 % à 20 % pour un engagement de location de 6 ans, de 26 % à 23 % pour un engagement de location de 9 ans, de 28,5 % à 25 % pour un engagement de location de 12 ans.
💡 Bon à savoir : il sera possible de conserver la réduction d’impôt à taux plein dans certains cas, fixés uniquement par décret.
