Au début de l’année 2020, le gouvernement estimait le parc locatif social français à plus de 5 millions de logements (en progression de 1,3% par rapport à 2019). Statistique intéressante, on sait que plus de 25% des logements en Île-de-France sont à vocation sociale.
Les obligations économiques touchent tout le monde, et malgré leur activité « d’intérêt public », les bailleurs sociaux aussi doivent faire face à des questions de rentabilité et de performance. C’est pour cette raison que, depuis quelques années, l’accession à la propriété des personnes occupant des logements sociaux est encouragée. Comment ? Principalement via la vente d’appartements au sein même des HLM.
Dans la suite de cet article, après avoir dépeint la situation actuelle, nous allons voir comment Rodacom accompagne les bailleurs sociaux dans la vente de logements HLM avec son logiciel Néo Sphère.
La vente de logements HLM : une priorité pour les bailleurs sociaux
L’accession à la propriété des foyers à revenus plus modestes s’est accélérée depuis quelques années. L’immobilier et l’habitat social sont des secteurs encadrés par une législation forte et rigoureuse, avec laquelle les bailleurs sociaux doivent composer au quotidien. Parmi cette dernière, on ressort principalement la loi ELAN ou loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Publiée à la fin de l’année 2018, la loi ELAN se fixe plusieurs objectifs à long terme :
– Favoriser la mixité sociale
– Restructurer et renforcer le secteur du logement social
– Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale
– Augmenter le volume des constructions sociales, à un meilleur prix et de meilleure qualité
Concrètement, afin de suivre ces prérogatives et cette volonté de développement, les organismes de logement social sont amenés à vendre les habitations acquises ou construites depuis 10 ans et plus. Dans cette situation, la priorité de rachat du bien est donnée au locataire en cours du logement, mais seulement à condition qu’il y réside depuis au moins deux ans. Son conjoint peut également être prioritaire suivant les mêmes conditions. Cependant, si les personnes concernées par cette priorité ne possèdent pas de ressources suffisantes pour atteindre la limite fixée par la loi, elle peut être transmise à leurs ascendants ou descendants.
Néanmoins, cette opportunité reste un idéal difficile à mettre en place. Acquérir son logement n’est pas non plus une évidence pour le locataire. En effet, selon l’USH ou Union Sociale pour l’Habitat, sur l’ensemble des logements sociaux vendus au cours de l’année 2018 : « 34 % des locataires habitant dans le logement ont acheté, 24 % ont été cédés à d’autres locataires HLM et 42 % des acheteurs n’étaient pas locataires dans le parc social ».
Combien coûte un logement HLM ?
C’est le conseil d’administration de l’organisme en question qui fixe le prix de vente du bien. Généralement, le prix décidé est inférieur à ceux du marché puisqu’il est destiné à des personnes aux revenus modestes. Parfois, cela peut aller jusqu’à 20% en deçà des prix constatés sur le marché.
Tout comme une acquisition « classique », les formalités d’achat sont également soumises à des frais de notaires à la charge de l’acquéreur. Néanmoins, dans le cadre de l’achat d’un logement social neuf, ces frais correspondent à plus ou moins 2,5% du prix de vente.
Il est important de souligner que le prix d’achat n’est pas le seul coût à prendre en compte. Effectivement, des charges de copropriété seront également à régler, tout comme la taxe foncière. Il faut également savoir qu’en cas d’achat immobilier HLM, l’acquéreur ne sera plus bénéficiaire des aides sociales qu’il pouvait percevoir, comme les APL par exemple. Cependant, différents fonds comme le prêt accession d’Action Logement, le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt à l’accession sociale peuvent être mise en place si l’acquéreur est éligible.
Une transition à mettre en place
Les organismes sont donc contraints d’évoluer dans leur manière de gérer leur patrimoine. C’est une réelle évolution pour les bailleurs sociaux, de nouvelles responsabilités et de nouveaux objectifs. Cependant, cela représente pour eux une complexité de gestion supplémentaire, et les contraint à adapter leur stratégie ainsi que leur mode de travail.
Encore aujourd’hui, beaucoup de bailleurs gèrent cette activité de vente avec un fonctionnement plutôt classique, en utilisant des fichiers Excel, des tableurs manuels notamment. Cependant, cette activité de transaction se développe grandement et, comme nous l’avons vu, va prendre de plus en plus d’importance dans leur activité quotidienne. Il est donc primordial pour les bailleurs sociaux de s’équiper d’un logiciel immobilier lui permettant de gagner en productivité et en efficacité, au même titre qu’une agence immobilière. En effet, aujourd’hui le logiciel immobilier Néo Sphère est totalement adapté à l’activité transactionnelle des bailleurs sociaux, et les accompagne au quotidien dans l’évolution de leur métier.
Rodacom accompagne les bailleurs sociaux
Éditeur dynamique sur le marché du logiciel immobilier, Rodacom accompagne au quotidien les bailleurs sociaux dans cette transition. Notre logiciel est totalement adapté aux bailleurs sociaux afin de permettre une prise en main rapide et efficace des collaborateurs.
Il regroupe toutes les fonctionnalités nécessaires pour gérer cette activité transactionnelle :
– gestion des programmes neufs
– passerelle avec la base interne de logements sociaux et des locataires
– détermination automatique du profil acquéreur potentiel de chaque locataire
– tableaux de bord de suivi de l’activité transaction
– proposition automatique des biens en vente HLM aux locataires ayant un profil acquéreur correspondant
– gestion des périodes de commercialisation réservées aux publics prioritaires
– gestion des ventes en PSLA avec rappel automatique à l’acquéreur chaque année
L’objectif premier de Néo Sphère est le gain de temps, notamment via la proposition aux prospects de types biens correspondant aux logements sociaux qu’ils occupent actuellement. Ce comparatif prend en compte une multitude de critères, allant de la localisation à la surface du bien, en passant par l’exposition ou encore le montant des charges. C’est la technique du rapprochement immobilier, très utilisée par les agences immobilières, qui permet au potentiel acquéreur de se projeter plus facilement tout en se rendant compte de la réalité du marché immobilier à l’instant T.
